Le tempistiche previste dal Decreto Rilancia Italia di maggio 2020, e dai successivi chiarimenti ed integrazioni, prevedono la data di scadenza per il Superbonus 110 Condominio a dicembre 2022.
Il capo del governo Mario Draghi, durante l’annuncio della Nota di aggiornamento del Documento di programmazione e Finanza per il biennio 2022-2024, ha annunciato di voler prolungare per tutto il 2023 la data di scadenza della misura in oggetto. Attendiamo, con la legge di Bilancio 2022, i decreti che confermino tale prolungamento.
Per poter beneficiare del Superbonus, il Condominio deve effettuare dei lavori di ristrutturazione che comportano il miglioramento di due classe energetiche. Sia con dei lavori sulle parti comuni che con un combinato di lavori su parti comuni e parti private.
Lavori Trainanti e Lavori Trainati
Per le opere di Superbonus nei Condomini il lavoro trainante principale è l’isolamento termico delle pareti verticali, orizzontali ed inclinate, il cosiddetto “Cappotto.
L’altro possibile intervento come lavoro Trainato è la sostituzione dell’impianto di riscaldamento sulle parti comuni dell’edificio, ad esempio il riscaldamento delle scale e dell’ingresso.
Da un punto di vista pratico però, il “Cappotto” è l’intervento determinante per il salto di due classi energetiche. Difficilmente si riuscirà a fare un salto di due classi energetiche all’intero edificio se non si realizza il cappotto.
Tutti i condòmini potranno beneficiare del credito d’imposta per i lavori Trainanti sulle parti comuni dell’edificio, indipendentemente dal fatto di essere una persona fisica, od una persona giuridica.
I lavori Trainati possono essere realizzati sia sulle parti comuni, ad esempio la sostituzione degli infissi nel vano scala del condominio, sia sulle parti private dei singoli appartamenti.
A differenza dei lavori sulle parti comuni, per poter beneficiare del Superbonus sui lavori effettuati nelle parti private di un condominio, la legge prevede che possono usufruirne solo le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.
Facciamo un esempio.
In un condominio composto prevalentemente da unità residenziali, vi sono al piano terra due locali commerciali accatastati come C1, al cui interno i proprietari esercitano delle attività commerciali.
I proprietari di questi locali potranno usufruire del Superbonus per la quota di spesa relativa alla realizzazione del Cappotto in base ai propri millesimi, ed eventualmente cedere questo credito, mentre non potranno usufruire del Superbonus, se volessero effettuare dei lavori Trainati all’interno del loro negozio.
Di seguito un breve elenco di possibili lavori Trainati, per la lista completa si rimanda alla Guida dell’Agenzia delle Entrate.
- Sostituzione di infissi e serramenti
- Sostituzione dell’impianto di riscaldamento
- Installazione di impianti fotovoltaici e batterie di accumulo
- Collettori solari per la produzione di acqua calda sanitaria
- Colonnine elettriche per la ricarica di veicoli
SuperBonus 110 Condominio:MASSIMALI DI SPESA PER CATEGORIA DI INTERVENTO
All’interno di un edificio condominiale il massimale di spesa per la realizzazione del “Cappotto”, si calcola moltiplicando 40.000 euro per le prime 8 unità immobiliari che compongono l’edificio, e poi 30.000 euro per le altre unità immobiliari.
Tra le unità immobiliari bisogna considerare ad esempio anche i box.
Per la sostituzione degli impianti di riscaldamento, il limite si calcola moltiplicando 20.000 euro per le prime 8 unità immobiliari, e 15.000 euro per le altre unità.
Per i lavori Trainati all’interno delle singole unità immobiliari, i massimali sono quelli previsti dalla normativa sull’Ecobonus. Si rimanda alla Guida dell’Agenzia delle Entrate per gli importi dettagliati.
QUORUM ASSEMBLEARI E RIPARTO TRA I CONDOMINI
Per facilitare l’accesso al Superbonus il legislatore ha abbassato il quorum minimo per rendere valida l’assemblea con cui il condominio delibera di effettuare i lavori di ristrutturazione. Il quorum è stato abbassato al 30% dei millesimi che compongono il condominio.
Le spese comuni vengono ripartite secondo le tabelle millesimali previste dai regolamenti condominiali.
Le spese nelle parti private, sono ovviamente di competenza dei singoli condomini che effettuano i lavori all’interno dei loro appartamenti.
Vi è Inoltre la possibilità da parte dei condòmini di farsi carico della parte di costo dei lavori di qualche condòmino che non volesse partecipare e sostenere le spese relative.
Nel caso in cui il condominio decida di deliberare dei lavori di ristrutturazione che comportino un costo a carico dei condòmini, e qualche condòmino si rifiuti di sottoscrivere il verbale di assemblea, e quindi di non pagare, un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate prevede la possibilità che il costo relativo sia ripartito tra gli altri condomini, e che in tal caso il credito d’imposta sorga in testa ai condomini che effettivamente sostengono le spese.
Facciamo un esempio.
In un condominio composto da 10 unità immobiliari si deliberano dei lavori sulle parti comuni per un totale di 250.000 euro. Questi lavori sono composti per 200.000 euro da interventi che rientrano nel Superbonus e per 50.000 euro da interventi che rientrano nel Bonus ordinario al 50%.
Vi è quindi una quota scoperta di 2.500 euro a condomino che non genera credito d’imposta. Se un condomino si oppone alla realizzazione dei lavori per indisponibilità economica, gli altri 9 condomini possono farsi carico delle spese del condomino contrario. In questo caso la spesa, e quindi il credito verrà suddiviso ricalcolando le quote millesimali sui 9 condomini che partecipano alla spesa.
PROBLEMATICHE FREQUENTI DEL SUPERBONUS 110 CONDOMINI
All’inizio i condomini hanno riscontrato diverse difficoltà per riuscire a far partire i lavori di ristrutturazione con il Superbonus:
- Scarsa conoscenza da parte degli Amministratori di condominio della materia del Superbonus.
- Generale diffidenza da parte dei condomini sulla reale fattibilità a costo zero degli interventi
- Impossibilità da parte di tutti i condomini di poter anticipare a parte delle spese per avviare il cantiere ed attendere la cessione del credito del primo SAL
- Presenza di numerosi abusi edilizi
Lo strumento dello sconto in fattura da parte delle imprese appaltatrici, ha reso molto più facile per i condomini riuscire a programmare degli interventi di ristrutturazione con il Superbonus. Grazie al credito d’imposta, le imprese appaltatrici sono spesso in grado di proporre dei lavori a costo zero per il condominio.
Con la conversione in Legge del Decreto Semplificazioni BIS (DL n. 77/2021) approvato in data 28 luglio 2021, è stata introdotto il nuovo titolo abilitativo della CILAS (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). Il legislatore ha facilitato di molto il lavoro per i tecnici, infatti con la nuova CILAS non bisogna più dimostrare la doppia conformità urbanistico-catastale. Il tecnico deve quindi verificare che l’immobile sia stato costruito con un valido titolo edilizio.
La nuova CILAS è il documento obbligatorio che bisognerà sempre presentare per le prt di Superbonus, ad eccezione per le prt che prevedono la demolizione e ricostruzione dell’edificio.
Un eventuale abuso edilizio non pregiudica quindi la possibilità di beneficiare del Superbonus, ma i proprietari devono darsi da fare per regolarizzare questi abusi. Sempre il Decreto Semplificazioni ha infatti disposto che se in caso di successivi controlli dovessero venir fuori degli abusi edilizi rilevanti rilevanti, scatterebbe la decadenza del beneficio in relazione agli elementi abusivi dell’immobile.
